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房价横盘魔都买房自住新房OR二手房你有过为难吗?

来源:本站原创发表时间:2019-10-05

  近一个月来,连续有好几位读者单独加我微信咨询买房中碰到的疑虑,虽说是问题五花八门,但九成都会问及关于选新房还是二手房的问题,即便是自己心中已有了主意,但也希望我能再帮着分析分析。

  各位,如果换成是你在当下买房,你会在新房和二手房之间产生犹豫吗?或者说,当初你买房时是否也曾经有过这样的选择困难呢?

  在上海这样一个一二手房市场环境都相当成熟的城市,不敢说,所有买房者都会出现新房,二手房的选择困难症,但可以肯定会有所犹疑的人必定不少。原因何在呢?

  当下的上海房地产市场是个怎样的状况?新房有限价按着不让肆意冒头,二手房回暖一阵后似又后续乏力,这样的市场给了购房者举棋不定的时间,加之在当前的房地产大气候下,横盘后突然猛涨的几率应该就是个“鸭蛋”,购房者确实有了“再想想”,“再好好想想”的契机。

  若今天的市场环境仍是“高歌猛进”,或是仍有大概率出现盘整后迅速大涨的可能性的话,谁还能淡定的住呢?远的历史不说,2015年和2016年的往事总还没有被大家完全遗忘吧!

  我们中的大多数人均非专业人士,对于一手房和二手房的认识基本上也就是停留在表面上,这种表面的认知概括起来应该大体是这样的:

  ① 一手房房龄新,房型好,小区环境好,多半还是精装修,免除了装修的烦恼,目前有限价,总价位看似都不算太高,交易手续开发商包办了,方便且看似风险小,但是周边生活配套暂时多不太完备,出行通勤时间长是个大问题。

  ② 二手房各类生活设施配套全,过日子特方便,出行通勤时间短,但房龄老,房型多半不好,小区环境不咋地,房东均要到手价,税费平添一大笔,交易流程烦且似乎风险还挺大。

  这些认知基本都没错,但仅凭这些认识确实已不足以让我们在如今这样一个复杂的市场环境中不徘徊,不犹疑;特别是当我们新房和二手房都看了一段时间后,体力上,心理上都出现一定疲劳的时刻,选择困难几乎就会在这一时间节点上不由自主地涌上心头。

  出现选择困难不奇怪,尤其是在目前这样的市场态势下,大多数购房者都会或多或少,亦或是在某个阶段出现这样的状况。今天,我就结合自己的实践经验和认知帮大家深一层次的捋一捋一手房和二手房,希望能给大家摒除选择困难提供一些帮助。

  由于限价因素的存在,这两年里新房的价格基本上被钉得比较死,不少楼盘的开盘价乍一看确实挺诱人的,这也是许多人一直对新房趋之如鹜的重要原因。不过目前的情势其实是有微妙变化的,我们要深一层次的看清限价的本质。

  目前我们所认知的新房价格不算太高实际是相对过去不限价情况而言的,说的直白点就是如果没有限价,开发商还如过去一样自己说了算的话,那今天开盘的这些新房价格可能真的会让大家“看不懂”,从这个角度来讲,新房确实价低了,但也确实只是相对性的低了。

  “价格倒挂”,这是我们自新房限价以来时不时就会听到的一个名词。但这种一手房价格低于周边二手房价格,更确切地说是购买一手新房成本低于购买周边二手房成本的情况,在目前的上海市场上或许真的已经成为“江湖往事”。想一想今年的新房市场有过几个像去年那样的“网红”盘?想明白这点,估计你就可能会和我有类似的感觉了:现在的限价仍然在,但似不如初始时那么激烈了。

  如果说去年此时新房价格相对周边二手房仍有优势甚至价差空间的话,今日此时这种相对低价的优势几乎已经随着新房价格的不这么很低,以及二手房价格一降再降,剧情在许多一二手房并存的区域内又开始反转了。

  另外还必须指出一个核心的问题,即便是在价格倒挂存在的情形下,多数的背后基本都存在开发商鸡贼地缩减房型面积换取总价优势的这个事实真相。

  对于我们大部分荷包不算太鼓的普通购房者来讲,预算范围下能买的新房和二手房,在位置上往往是相差了“八只脚”(上海话,意思是距离很远,差距很大),另外房子本身,房龄动辄差个20年也是个常事,房型就更不用说了,所以从这个角度讲,如果新房在交通位置上不算太离谱的话,排除学区因素,相对于能选择到的同价位的,更加接近传统中心城区的二手房来讲,性价比还是要高的。

  一手房和二手房哪个房源多?这似乎是个“废”问题。谁都知道,在上海,同个时间节点上,市场中的二手房源远多于一手房,但今天我在此要特别强调的是,二手房房源多,这只是相对于整体市场而言的,对于每个具体的购房个体而言,大部分的时间段内,新房的房源大于,甚至是远大于二手房房源。

  一个新盘每次开盘少则数十套房源,多则几百套房源,如果不是摇号特别背的话,可选择的房源还是足够的,可二手房就不同了,即便是规模数千户的小区可供选择的房源基本也就在个位数上,能上十位数的,十位上也就是“1”了。

  今天我们能看到的大部分对于一二手房的优缺点比较其实绝大部分都是静态的,这样的静态比较是无法完全让我们彻底看清楚一二手房的。实践的经历和经验告诉我,一二手房的大部分优缺点都是在动态中变化的。由于今天我们讨论的是买房自住,自住意味着我们,如无意外,不太可能短期内搬家挪窝,今天的购房置换成本和困难度更是加大这种不可能,因此认清一二手房优劣势的转化可能性,对于最终如何选择购房还是有一定帮助的。

  一手房:一手房的最大优势是房子本身和小区环境,但这并非是一尘不变的优势,小区环境初始时固然很好,但过些时日会不会还好就很难说了,这其实一直就是我们历来新建小区的通病。目前的新房虽然都号称是“精装修”,但是谁都知道限价下的这种“精装修”必然是要大打折扣的,稍加时日不要说是个优势了,不老找维修,老是维权就算是谢天谢地,谢谢开发商有良心了!另外高速周转下,造出来的房子,我都强烈质疑其房屋质量可能过上若干年后还不如慢工出细活的老公房呢!

  一手房的劣势是交通和生活配套大多尚未完全跟上,关于这两个短板,上海过往许多的新兴城区的发展史都印证了,绝大部分区域都是能比较大程度上转化这种劣势的,当然时间上的加持是必不可少的,所以你若是打算在买的新房内住上个八年十载的,那就不必过分忧虑了。

  二手房:二手房的优势和一手房正好相反,优势就在于交通和生活配套,这些随着那些新房区域的人口流入,配套逐渐跟上,以及未来商业形态的多元可变都会逐渐地减弱,被拉平均化。至于二手房本身房子和环境的劣势,随着旧城改造力度的加大和深入,较之目前新房,大部分环境上的明显短板也会相对的不再那样的明显。房子本身的房型结构劣势,在设计装修理念和技术快速发展的时代,也有了被合理再塑造的可能性。

  所以说今日一手房和二手房所呈现出来的大部分优势和劣势都会随着时间的推移趋于同化,大家在选择时要看清这些优势和劣势的本身和可能的变化趋势,更关键的是掂量好自己能不能坚持得住变化所需要的时间成本,这或许才是选择的“密钥”。

  虽然一二手房大部分的劣势都会随着时间的推移较快的被抹平,但有那么一两个却是需要非常长时间才有可能被弥补甚至可能是长时间无可转变的。

  一手房:最大的难以被克服和转变的劣势莫过于学校问题了,绝大部分的一手房对口的学校都属于排不上号的,即便是标榜有某某名校入驻开分校亦不能对此抱太大的期望。须知十年树木,百年树人,教育是个绝对的慢工出细活的事,十年八载并足以保证能使那些教育质量尚属于“蛮荒”之地的新房区域“野鸡变凤凰”。更何况需要者也没法等十年八载。

  二手房:最难被改变好的当属小区的小环境,旧城改造能让二手老小区大的整体环境有改观,这种整体改观也许还会比较明显,但诸如小区停车,楼道环境这样的,涉及物业管理和居民素质的环境问题就真是难以有本质改观了。另外就是老旧小区加装电梯的事,现在确实在加速推进中,但如果没有主管部门强力意志推进的加持,单凭居民自主自发自愿搞,要实现上海数十万栋不带电梯的二手老房子加装电梯的全面突破性进展,我个人持保留意见。

  以上这些一二手房对比性,动态性的分析相信许多购房者也曾经想到过,但估计就是没有系统性的,深入性的思考过。今天拿出来讲一下,就是希望帮助到大家看清楚现象背后所隐藏着的真相。

  弄清楚了这些真相后,那么实际操作中又该如何做呢?你或许听过这样的说法:自住买新房,投资买二手房;没经验的小白买新房,有经验的老手淘二手房。

  这样的提纲要领性的总结固然不无道理,但对于指导具体个体的实际操盘又似乎太过笼统苍白。给到点实质的建议!

  ①结婚型自住的首次买房,资金允许的条件下,一定要选有一二梯队学区加持的房子,无论是一手还是二手皆是如此,除非父母的房子本身就是好的学区房。关于这一点,年轻的你或许不能体会,当你为人父母时就知道其重要性了。

  ②对学区无欲无求的置换买房,当下情形下,首先考虑新房没毛病,但是独立自主地踩盘动作一定要做到位,自媒体时代下,宣传的软文铺天盖地,其中不乏所谓大咖级别的,但一切都替代不了独立自主的踩盘。

  讲个亲身经历的例子:前几日去了一下最近被许多房地产自媒体宣传的某宝山有名的新开楼盘,别的不说了、单讲地铁交通这事,似乎宣传的和我实际经历的差距就不小。

  上图是某知名新房平台对该楼盘距离最近地铁站点的介绍,而我实际出了该地铁站点查询高德地图后的结果是这样的

  所谓有图有真相,实践是检验真理的唯一标准,这句话同样适用于购房。我不能说宣传的数据有假,猜想宣传中算的是直线距离,而亲身实践则真的可能是和宣传不同的另一回事了。直接可以论证的尚且会有如此的不同,那些没法直接验证的又会如何呢?

  ③若是新房周边有房龄在十年内或左右的二手次新房存在的,要关注看看,不要只待见了新房而漏过这些可能从中捡到“宝”的二手房。这些房龄十年上下的二手房,虽说在小区设计、功能、环境上比新房会差了那么个档次,但房子本身未必差,尤其是质量上,同样房型在面积上还多有明显的优势。另外在目前的市场情势下,这些二手房大部分就算是满打满算上全部的税费多半要比新房还划算些,在其中捡到“漏”的机会还是不小的。可就是这样一个理,现实中还是有不少人不甚了了。

  例如最近内中环刚开的新盘—臻如府,“三房99平米,均价95000元,900万+买内中环品质三房”,这是许多媒体都在宣传的热点,可认线平的三房那个得房率真是让人膈应的很啊!在这个新盘一公里范围内且更加靠近内环的区域内有个叫“上海星港”的次新小区,就有2009年竣工的二期次新三房,楼层不错,房型两南一北,129平米,总价810万,满打满算上增值税,个税,契税还不到900万,即便再加上装修的预算也不会比同等楼层的臻如府高,核算一下单价更是少了不下一个档次。按照我多年从业的眼光看,综合性价比绝对高,但就是这样的次新小区房源,基本没被看新房的购房者待见,或者说是认筹新房的购房者因为没有仔细巡视过周边的二手房而根本没有发现这样的存在。

  ①新房不要偏信开盘的均价,也别漏看了总价或单价后的那个“起”字,新盘中的好房子的实际价格比均价高个百分之七八绝对正常,高个百分之十也不在少数。选二手房也别总想捡到啥“笋盘”,自身经验,中介人脉,运气加持,三项缺一,“笋盘”的影子都摸不到,想想自己三项缺几项?二手房确实会有“漏”可捡,但对于大多数普通购房者而言,这“漏”并非是什么真正的“笋盘”,而是能买到看得算满意,寧도깃硫槨禱,窮멍겟롸겟멕癎쬠犬价格处于承受范围中等偏下水平的房子,仅此而已。

  ⑤买房子实际上就是个考验智慧的“舍得”工程,正所谓“少则得,多则惑”,舍弃繁多的美好愿望,专注最现实最迫切的需求。当犹疑上头,选择困难时,不妨把买房的要求按照重要性迫切性再次罗列一遍,舍弃大部分尾端的,只留一两条头部的,结合新房和二手房基本优缺点,参考一下我今天对一二手房的另类比较分析,或许会让决定变得相对容易些。

  文章最后还是要提那句老生常谈的话:买房绝对是件应人而异的事情,每个人碰到的问题,疑惑会不同,就算相同,也会不见得是对应相同的结论。所以如果有疑问希望得到解答,可以直接联系我,我们针对性的单聊。

  我是楼市柯南,一名资深的房地产经纪人,还原最底层的房地产现实,讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇,但我保证本着良心讲自己的想法,用最接地气的方法讲自己的认知,希望能帮助到需要的朋友,如果觉得柯南的文章还有些看头的,不妨给推荐推荐,希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时在评论区联系我。感谢每一位看完文章的朋友!柯南一直在这里等待你的关注!


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